GLI IMMOBILI DEI PROFESSIONISTI

La disciplina riguardante gli immobili strumentali per il professionista è stata modificata ad opera della Finanziaria 2007 (articolo 1, comma 334 e 335, della Legge numero 296 del 27 Dicembre 2006).
Secondo quanto indicato dalla Finanziaria 2007, i professionisti possono dedurre gli ammortamenti e i canoni di leasing, con riguardo agli immobili strumentali acquistati o acquisiti mediante la sottoscrizione di un contratto di leasing, dal 1° Gennaio 2007 al 31 Dicembre 2009. Le quote di ammortamento e i canoni di leasing possono essere dedotti nel limite di un terzo del loro ammontare, per i primi tre periodi d’imposta, vale a dire 2007, 2008 e 2009.
L’immobile strumentale corrisponde all’unità immobiliare effettivamente utilizzata dal professionista per esercitare la sua attività; non assume alcuna importanza la natura dell’immobile e quindi la categoria catastale alla quale appartiene lo stesso.
In funzione della data di acquisizione dell’immobile, devono essere applicare differenti disposizioni, rilevando a tal fine i seguenti periodi:
· acquisizioni effettuate fino al 14 Giugno 1990;
· acquisizioni eseguite fino dal 15 Giugno 1990 fino al 31 Dicembre 2006;
· acquisizione poste in essere dal 1° Gennaio 2007 al 31 Dicembre 2009.

Disciplina vigente fino al 14 Giugno 1990
L’articolo 54 del Tuir stabilisce che per gli immobili strumentali acquistati fino al 14 Giugno 1990, è possibile dedurre dal reddito professionale le quote di ammortamento. Tale operazione può essere eseguita anche con riferimento agli immobili acquisiti mediante la sottoscrizione di un contratto di leasing, con la possibilità quindi di dedurre i canoni di leasing. In tale ultima fattispecie, il contratto di locazione finanziaria doveva essere sottoscritto entro il 14 Giugno 1990 e la durata del contratto doveva essere almeno di 8 anni.

Regime vigente dal 15 Giugno 1990 al 31 Dicembre 2006
Il professionista non può dedurre le quote di ammortamento, con riguardo agli immobili strumentali acquistati dal 15 Giugno 1990 fino al 31 Dicembre 2006.
Fino al 1992, per gli immobili in proprietà, il professionista poteva dedurre la rendita catastale dell’immobile; tale possibilità è stata negata a partire dal 1993 in poi, dato che l’immobile destinato ad essere utilizzato esclusivamente a fini strumentali non produce reddito fondiario. Nell’ipotesi in cui, nel periodo intercorrente tra il 15 Giugno 1990 e il 31 Dicembre 2006, l’immobile è stato oggetto di un contratto di leasing, il lavoratore autonomo può dedurre solamente un importo pari alla rendita catastale dell’unità immobiliare, mentre non possono essere dedotti i canoni di leasing.
In caso di uso promiscuo, le disposizioni legislative consentono di dedurre una somma pari al 50 per cento della rendita catastale; tale possibilità vale sia per l’acquisto che per il leasing, a patto che il professionista non abbia nel medesimo comune, un altro ufficio.

Regolamentazione prevista per il periodo Gennaio 2007 – 31 Dicembre 2009
Il lavoratore autonomo ha la possibilità di dedurre le quote di ammortamento ed i canoni di leasing, con riferimento agli immobili strumentali acquistati o acquisiti tramite contratti di leasing, sottoscritti dal 1° Gennaio 2007 al 31 Dicembre 2009, secondo quanto stabilito dalla Legge Finanziaria 2007.
Per i primi tre periodi d’imposta, vale a dire 2007, 2008 e 2009, il lavoratore autonomo può dedurre solamente un terzo della quota di ammortamento o della quota di competenza del canone di leasing, mentre a decorrere dal 2010 potrà essere dedotto l’intero importo.
A fronte dell’acquisto di immobili a partire dal 1° Gennaio 2010, si ritorna alla vecchia disciplina, e quindi non potranno più essere dedotte le quote di ammortamento.
La disposizione riguardante l’indeducibilità del costo del terreno su cui è localizzato l’immobile, deve essere osservata anche da parte dei lavoratori autonomi; quindi, i lavoratori autonomi dovranno procedere al calcolo del costo dell’area, mediante l’applicazione della percentuale forfetaria del 20 per cento del prezzo pagato per l’immobile strumentale.
Nell’ambito dei contratti di leasing, la percentuale del 20 per cento dovrà essere applicata esclusivamente sulla quota capitale dei canoni, mentre la quota interessi potrà essere integralmente dedotta. In tale contesto, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire che la quota capitale del canone è calcolata facendo riferimento al costo sopportato dalla società di leasing.
Ne consegue che la quota capitale del canone è uguale all’importo derivante dal rapporto tra il costo sostenuto dalla società concedente e il numero di giorni di durata del contratto di locazione finanziaria, moltiplicato per il numero di giorni del periodo d’imposta.
Con riguardo ai contratti di leasing, occorre anche applicare la disposizione secondo la quale la deduzione dei canoni viene concessa a patto che la durata del contratto di leasing non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento determinato con i coefficienti indicati nel Decreto Ministeriale del 31 Dicembre 1988, con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15 anni per gli immobili.
Immobili utilizzati in modo promiscuo – La Finanziaria 2007 ha previsto un trattamento diverso per gli immobili in proprietà, rispetto a quelli acquisiti mediante la sottoscrizione di un contratto di leasing; difatti, in caso di immobile in proprietà, il professionista può dedurre il 50 per cento della rendita catastale, mentre nell’ipotesi di acquisizione di un immobile con contratto di leasing, è possibile dedurre il 50 per cento del relativo canone.

Spese relative agli immobili fino al 31 Dicembre 2006
Secondo quanto stabilito dalla versione dell’articolo 54 del Tuir, vigente fino al 31 Dicembre 2006, tutte le spese straordinarie riguardanti l’immobile utilizzato per la professione, potevano essere dedotte in cinque periodi d’imposta, a partire dall’esercizio in cui veniva sostenuta la spesa; non veniva applicata alcuna distinzione in funzione del titolo di possesso dell’immobile (proprietà, leasing o locazione). Le spese di manutenzione di tipo ordinario, potevano essere dedotte nell’anno in cui venivano sostenute senza alcun limite, secondo quanto previsto dal principio di cassa applicabile ai professionisti.

Spese riguardanti gli immobili dal 1° Gennaio 2007
A partire dal 1° Gennaio 2007, le spese sostenute a fronte della ristrutturazione di immobili strumentali, che per loro natura sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, possono essere dedotte mediante capitalizzazione sul costo dell’immobile e relativo ammortamento. Si tratta di spese di carattere incrementativo, vale a dire di costi che comportano un aumento significativo e tangibile della produttività o della vita utile dell’immobile.
Nell’ipotesi in cui le spese non presentano natura di tipo “incrementativa”, è possibile dedurre la spesa nel limite del 5 per cento del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili esistenti all’inizio dell’esercizio, mentre l’eccedenza potrà essere dedotta in cinque quote costanti nei periodi d’imposta successivi.
Nella categoria delle spese di natura non incrementativa, fanno parte quei costi relativi agli interventi di manutenzione diretti a mantenere in efficienza gli immobili.

Le spese relative agli immobili usati in modo promiscuo
Il terzo comma dell’articolo 54 del Tuir, stabilisce che per gli immobili utilizzati in maniera promiscua, le spese di ammodernamento possono essere dedotte nel limite del 50 per cento delle spese sopportate, con le medesime regole previste per gli immobili esclusivamente strumentali.

Si riporta qui di seguito una tabella riepilogativa, la quale sintetizza in modo schematico quanto sopra esposto:

Tipo di acquisto Data acquisto oppure data stipula contratto Immobile Strumentale Immobile in uso promiscuo
In proprietà Acquisto entro il 31 Dicembre 2009 Deducibilità della quota di ammortamento Deducibilità 50 per cento della rendita catastale
Acquisto dopo il 1° Gennaio 2010 Nessuna deducibilità
In leasing Stipula del contratto dal 1° Gennaio 2007 al 31 Dicembre 2009 Deducibilità dei canoni di leasing. Nessuna deducibilità
Stipula del contratto dal 1° Gennaio 2010 Nessuna deducibilità
In locazione non finanziaria Stipula del contratto entro il 31 Dicembre 2009 Deducibilità del canone di locazione. Deducibilità 50 per cento del canone di locazione.
Stipula del contratto dal 1° Gennaio 2010