La rivalutazione degli immobili

L’articolo 15 del Decreto Anticrisi (Decreto Legge numero 185 del 2008) interessa, tra le altre cose, anche la rivalutazione degli immobili.
I soggetti interessati dalla possibilità di rivalutare gli immobili, secondo quanto stabilito dal comma 16 dell’articolo 15, del Decreto Anticrisi sono quelli indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b) del Testo Unico delle Imposte sui redditi (Decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 Dicembre 1986), vale a dire:
- società per azioni e in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperative e società di mutua assicurazione, società europee e società cooperative europee residenti nel territorio dello Stato;
- enti pubblici e privati diversi dalle società, trust residenti nel territorio dello Stato che svolgono esclusivamente o principalmente attività commerciali;
- società in nome collettivo, società in accomandita semplice e società equiparate.

Si precisa che la disposizione legislativa è rivolta a quei soggetti che non adottano i principi contabili internazionali (Ias) nella predisposizione del bilancio d’esercizio.
Oggetto della rivalutazione possono essere i beni immobili. L’ambito di applicazione della disposizione legislativa non include le aree fabbricabili e gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, derivanti dal bilancio in corso al 31 Dicembre 2007.
Inoltre, la rivalutazione deve riguardare tutti i beni inclusi nella medesima categoria omogenea e deve essere indicata nel relativo inventario e nella nota integrativa.
Il comma 17, dell’articolo 15, del Decreto Anticrisi, distingue i beni in due categorie:
- gli immobili ammortizzabili;
- gli immobili non ammortizzabili.
Tale distinzione rileva anche in ambito fiscale, in quanto l’aliquota dell’imposta sostitutiva che potrà essere applicata è diversa nei due casi.
Nel novero degli immobili ammortizzabili vengono generalmente ricompresi i fabbricati classificabili come “strumentali”.
Alla categoria degli immobili non ammortizzabili appartengono i terreni e gli immobili abitativi.
Sembra ritenersi concessa la rivalutazione di beni che non si trovano più nell’attivo dello stato patrimoniale, in quanto integralmente ammortizzati “in conto”:
Oltre che per i beni detenuti a titolo di proprietà, la rivoluzione può essere eseguita anche con riferimento a quegli immobili sui quali sussistono diritti reali di godimento parziali (esempio dell’uso e usufrutto).
La rivalutazione può riguardare beni, precedentemente detenuti in leasing, per i quali il diritto di riscatto è stato esercitato entro l’esercizio in corso al 31 Dicembre 2007.
Il soggetto avrà la facoltà di effettuare la rivalutazione nel bilancio relativo all’esercizio successivo a quello in corso alla data del 31 Dicembre 2007, con riferimento al quale il termine di approvazione scade in data successiva rispetto al 29 Novembre 2008 (data di entrata in vigore del decreto legge); quindi, nella maggior parte dei casi, la rivalutazione andrà eseguita con riferimento al bilancio 2008, e dovrà essere indicata nell’inventario e nella nota integrativa.
Si perviene quindi alla conclusione che, i beni immobili devono essere presenti sia nel bilancio 2007, sia nel bilancio 2008.
Dal dettato normativo dell’articolo 15, del Decreto Anticrisi, si evince che il pagamento dell’imposta sostitutiva non costituisce condizione al fine di poter eseguire la rivalutazione, ma solamente per ottenerne il riconoscimento fiscale.
Il comma 18, dell’articolo 15, stabilisce che il saldo attivo della rivalutazione può essere, alternativamente:
- imputato al capitale;
o
- accantonato in una speciale riserva.
Sempre il medesimo comma, dispone che ai fini fiscali, la predetta riserva costituisce una riserva in sospensione d’imposta.

Aspetti fiscali
Il riconoscimento fiscale della rivalutazione degli immobili, iscritta in bilancio, avviene mediante pagamento di un’imposta sostitutiva.
Il dettato normativo del Decreto Anticrisi, prevede anche l’affrancamento del saldo in sospensione di imposta, ottenibile mediante pagamento di un’imposta sostitutiva del 10 per cento. Pur tuttavia, sussistono dubbi circa il fatto se il saldo attivo debba essere assunto al lordo dell’imposta sostitutiva corrisposta. Si ricorda che lo stesso saldo, in bilancio deve essere indicato al netto della sostitutiva computata a diretta riduzione dello stesso.
Mediante la rivalutazione, il soggetto ha la facoltà di attribuire agli immobili un maggior valore; tale maggior valore viene riconosciuto ai fini Ires ed Irap, a condizione che venga versata la seguente imposta sostitutiva:
- aliquota 7% per gli immobili ammortizzabili;
- aliquota 4% per gli immobili non ammortizzabili.
Versamento dell’imposta sostitutiva – L’imposta sostitutiva può esser versata in un’unica soluzione entro la scadenza relativa al versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riguardo al quale la rivalutazione è effettuata. Oppure, l’imposta può essere corrisposta in tre rate, con maggiorazione del 3 per cento annuo (a titolo di interessi legali) sulla seconda e sulla terza rata. In caso di versamento rateale dell’imposta sostitutiva, la prima rata avrà come scadenza, il medesimo termine previsto per il pagamento in unica soluzione.
Gli importi da corrispondere a titolo di imposta sostitutiva, possono essere compensati, secondo quanto disposto dall’ultimo periodo del comma 22, dell’articolo 15, del Decreto Anticrisi.
La scelta di rivalutare o meno degli immobili, deve essere ponderata attentamente, anche per quanto riguarda l’aspetto fiscale; infatti, come previsto dalla disposizione legislativa più volte citata, per quanto concerne la deducibilità delle quote di ammortamento, il maggior valore verrà riconosciuto a partire dal quinto periodo successivo rispetto a quello in cui la rivalutazione viene effettuata. Ciò significa che, nella maggior parte dei casi, la possibilità di dedurre maggiori ammortamenti scatterà a partire dal 2013.
Secondo quanto disposto dal comma 21, dell’articolo 15, del Decreto Anticrisi, gli effetti fiscali della rivalutazione vengono elisi nei casi di cessione, assegnazione ai soci, autoconsumo o destinazione a finalità estranee dei beni, verificatesi in data anteriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello in cui la rivalutazione è stata eseguita.
Difatti, in ipotesi di cessione prima della fine del periodo di tutela:
- la determinazione della plusvalenza o minusvalenza deve essere eseguita sulla base del valore fiscale del bene ceduto, calcolato senza considerare il maggior valore iscritto a seguito della rivalutazione;
- la riserva di rivalutazione relativa ai beni ceduti viene “liberata”;
- il soggetto che ha eseguito la rivalutazione si vedrà assegnato un credito d’imposta di importo uguale all’imposta sostitutiva riferita alla rivalutazione dei beni ceduti.
L’attuazione di atti di trasferimento in regime di neutralità fiscale (operazioni di fusione, scissione e conferimento d’azienda, per esempio) non produce la perdita degli effetti della rivalutazione.